Impôt sur les plus-values en Espagne pour expatriés : le guide 2026

L'impôt sur les plus-values en Espagne : la vue d'ensemble en une page

En Espagne, les plus-values ne sont pas imposées aux taux de l'impôt sur le revenu ordinaire. Elles relèvent d'un compartiment distinct appelé base de l'épargne (base del ahorro), qui regroupe également les dividendes, les intérêts et la plupart des revenus de placement. La base de l'épargne suit son propre barème progressif, plus plat et généralement plus clément que le barème général de l'IRPF appliqué aux salaires et aux retraites. C'est la première bonne nouvelle pour les retraités expatriés qui vendent un bien immobilier ou rééquilibrent leur portefeuille après leur installation.

La seconde, c'est que l'Espagne, à travers son réseau de conventions fiscales bilatérales et ses dispositifs internes, offre de véritables leviers de planification — exonération de la résidence principale pour les plus de 65 ans, remploi, crédit d'impôt conventionnel sur les cessions étrangères et un « step-up&nbsp» successoral favorable — qui peuvent réduire ou supprimer l'impôt sur les plus-values les plus importantes que la plupart des gens réaliseront jamais. Savoir quel levier s'applique à quel actif, et à quel moment, c'est tout l'enjeu.

La base de l'épargne : taux pour les résidents en 2026

Pour un résident fiscal espagnol en 2026, la base de l'épargne est imposée selon un barème par tranches. Les taux ont régulièrement augmenté ces dernières années, l'Espagne ayant ajouté une tranche supérieure pour les plus-values importantes. Le barème approximatif en 2026 est de 19 % sur les premiers 6 000 € de revenus d'épargne, 21 % de 6 000 € à 50 000 €, 23 % de 50 000 € à 200 000 €, 27 % de 200 000 € à 300 000 €, et 28 % au-delà de 300 000 €. Les tranches exactes sont fixées chaque année dans la Ley de Presupuestoset parfois ajustées en cours d'année.

Comme la base de l'épargne constitue son propre compartiment, une seule cession importante — la vente d'une résidence à l'étranger, la liquidation d'un fonds — peut vous propulser dans la tranche à 27 % ou 28 %, même si votre salaire ou votre pension maintient la base générale dans une tranche basse. Étaler une cession sur deux années civiles est l'un des moyens les plus fiables de conserver davantage de la plus-value dans les tranches inférieures, lorsque l'actif concerné le permet.

Ce qui entre dans la plus-value : prix de revient et ajustements

La plus-value est la différence entre ce que vous avez payé pour acquérir l'actif (plus les frais et améliorations éligibles) et ce que vous avez perçu en le vendant (net des frais de cession). Les chiffres doivent être convertis en euros aux taux de change des dates respectives, ce qui crée un problème structurel pour les expatriés : un actif libellé en dollars ou en livres peut afficher une plus-value en euros même si la plus-value en monnaie locale est nulle, simplement parce que l'euro s'est affaibli entre l'achat et la vente.

Du côté de l'acquisition, le prix de revient inclut le prix d'achat, les frais de notaire et de publicité foncière, le droit de mutation ou la TVA payée à l'entrée, et les améliorations en capital (et non l'entretien courant). Du côté de la cession, vous pouvez déduire la commission de l'agence immobilière, la plusvalía municipalsi elle a été payée par le vendeur, et les frais juridiques de l'opération. Conservez chaque facture : l'Agencia Tributaria est stricte sur la preuve documentaire, en particulier sur les rénovations.

Résidence principale : remploi et exonération pour les plus de 65 ans

L'Espagne accorde à la résidence principale — la vivienda habitual — deux exonérations remarquables. La première est le remploi (reinversión en vivienda habitual) : si vous vendez votre résidence principale et réinvestissez le produit dans une autre résidence principale dans un délai de deux ans, la plus-value est exonérée à hauteur du montant réinvesti. Un remploi partiel produit une exonération partielle. Le délai court à la fois en arrière et en avant : un nouveau logement acheté dans les deux années précédantla vente peut être éligible si l'intention est documentée.

La seconde est l'exonération pour les plus de 65 ans. Dès lors que vous avez 65 ans ou plus et que vous avez vécu dans le bien comme résidence principale pendant au moins trois années continues, la plus-value à la vente est totalement exonérée — sans condition de remploi. Il existe également une autre exonération destinée aux plus de 65 ans qui exonère les plus-values jusqu'à 240 000 € sur tout actif lorsque le produit est utilisé pour souscrire une rente viagère dans un délai de six mois. Ces deux dispositifs combinés expliquent pourquoi l'Espagne reste attractive pour les retraités qui vendent au sommet et se réinstallent dans un dernier logement.

Vendre un bien immobilier à l'étranger en tant que résident fiscal espagnol

C'est ici que surviennent les surprises les plus douloureuses. Une fois que vous êtes résident fiscal espagnol, l'Espagne impose vos plus-values mondiales. Si vous vendez votre résidence au Royaume-Uni ou aux États-Unis après votre installation en Espagne, la plus-value est imposable en Espagne, quel que soit ce que prélève ou exonère le pays d'origine. La Principal Private Residence relief britannique, l'exclusion américaine de 250 000 / 500 000 dollars sur la vente de la résidence principale — ce sont des dispositifs britanniques et américains. L'Espagne s'en moque.

La convention Espagne-Royaume-Uni — et la convention Espagne-États-Unis — attribuent le droit d'imposer les biens immobiliers au pays où le bien est situé, mais l'Espagne conserve son droit de vous imposer en tant que résident. Le mécanisme est un crédit conventionnel : l'Espagne calcule sa propre imposition sur la plus-value, puis accorde un crédit pour l'impôt étranger effectivement payé, dans la limite de l'impôt espagnol. Si votre résidence britannique a été vendue en franchise d'impôt grâce à la PPR, le crédit est nul et l'Espagne perçoit la totalité de la facture espagnole. Programmer la vente avant de devenir résident fiscal espagnol est souvent la décision la plus importante à laquelle un retraité entrant doit faire face.

Plus-values du non-résident sur un bien espagnol : la retenue de 3 %

Si vous êtes un non-résident qui vend un bien immobilier en Espagne, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix brut de vente et de le verser directement à Hacienda au moyen du Modelo 211. Il s'agit d'un acompte, et non d'un impôt définitif. Vous — le vendeur — devez ensuite déposer le Modelo 210 dans les quatre mois suivant la vente pour déclarer la plus-value réelle, et soit demander un remboursement (si les 3 % ont excédé la dette réelle), soit régler le solde (si la plus-value réelle était plus élevée).

La plus-value du non-résident est imposée à 19 % pour les vendeurs de l'UE et de l'EEE et à 24 % pour les autres. La retenue de 3 % est la principale raison pour laquelle les vendeurs doivent déposer une déclaration : même si la vente s'est soldée par une perte, vous devez déposer le Modelo 210 pour récupérer la retenue, et le délai de réclamation est limité. Nous avons vu des vendeurs s'en apercevoir deux ans plus tard et constater que le remboursement était prescrit.

Actions, fonds et ETF

Les plus-values sur actions cotées sont calculées en FIFO et imposées aux taux de la base de l'épargne. Les pertes peuvent être imputées sur les gains au sein de la base de l'épargne la même année, et tout excédent de pertes peut être reporté pendant quatre ans. Une particularité espagnole que peu d'autres pays offrent est le transfert de fonds à fonds en franchise d'impôt (régimen de traspasos) : si vous arbitrez entre fonds collectifs enregistrés en Espagne, la plus-value n'est pas cristallisée — le prix de revient est transféré sur le nouveau fonds. Cela rend les fonds espagnols particulièrement efficaces fiscalement pour la capitalisation à long terme.

Le même dispositif ne s'applique pasaux ETF, bien qu'il s'agisse de placements collectifs. Les ETF sont traités comme des actions pour les plus-values : chaque arbitrage est une cession. C'est un piège pour les investisseurs qui arrivent avec des portefeuilles à l'américaine, fortement chargés en ETF ; une restructuration du portefeuille dans l'année qui précède l'installation en Espagne — ou pendant la première année de résidence — peut réduire sensiblement le frottement fiscal récurrent.

Cryptoactifs et règle FIFO

Les cessions de crypto sont imposées dans la base de l'épargne, comme les actions. Chaque vente, swap, rotation entre stablecoins ou conversion en biens est un fait générateur d'impôt, et le prix de revient est déterminé selon un FIFO strict sur l'ensemble du portefeuille. Hacienda a été explicite : le principe « pas d'impôt avant le retour en monnaie fiduciaire » n'est pas la règle espagnole. Échanger de l'ETH contre de l'USDC est une cession d'ETH et une nouvelle acquisition d'USDC, valorisées en euros à l'horodatage de la transaction.

Les avoirs en crypto recoupent également le Modelo 721 (déclaration informative des cryptos détenues à l'étranger au-delà de 50 000 €) et l'impôt sur la fortune si les soldes au 31 décembre dépassent les seuils régionaux. L'obligation déclarative est distincte de l'obligation au titre des plus-values ; déposer l'une ne dispense pas de déposer l'autre.

Prix de revient en cas de succession et le « step-up »

L'Espagne applique un « step-up » en matière de succession au titre des plus-values. Si vous héritez d'un actif, votre prix de revient devient la valeur de marché déclarée pour les besoins de l'impôt espagnol sur les successions (ISD), et non ce que le défunt avait initialement payé. Pour les héritiers situés dans des régions à ISD faible, cela peut représenter un avantage de planification considérable : un ISD modeste aujourd'hui, suivi d'un nouveau prix de revient élevé qui efface la future plus-value à la cession éventuelle.

Le « step-up » ne s'applique qu'à ce qui a été déclaré. Sous-déclarer la valeur successorale pour économiser sur l'ISD est généralement une fausse économie : cela fixe un prix de revient bas pour la cession suivante, et l'Agencia Tributaria recoupe de plus en plus les valorisations ISD avec les déclarations ultérieures de plus-values. Coordonner les deux relève d'une planification patrimoniale sérieuse, ce n'est pas un détail à laisser au notaire.

Exit tax : quand quitter l'Espagne vous coûte cher

L'Espagne applique une exit tax limitée (impuesto de salida) qui vise les résidents ayant accumulé d'importantes plus-values latentes sur des actions et qui s'expatrient ensuite. Elle s'applique lorsque vous avez été résident fiscal espagnol pendant au moins 10 des 15 dernières années et que vos participations atteignent certains seuils (en gros, un portefeuille supérieur à 4 millions d'euros, ou une participation supérieure ou égale à 25 % dans une société valorisée à plus de 1 million d'euros). Au moment du départ, les plus-values latentes sur ces participations sont réputées réalisées et imposées aux taux de la base de l'épargne.

La plupart des expatriés sont loin d'atteindre ces seuils. Mais les entrepreneurs venus en Espagne sous le régime Beckham, qui ont constitué ou conservé une participation significative et qui projettent de partir, doivent modéliser cela avec soin — parfois le coût du départ dépasse celui de rester une année de plus pour réinitialiser le compte des 10 années sur 15, ou de cristalliser et restructurer avant que le statut de résidence ne bascule.

Loi Beckham et plus-values

Sous le régime de la Loi Beckham, vous n'êtes imposé que sur les revenus de source espagnole. Les plus-values sur des actifs non espagnols restent en dehors du périmètre fiscal espagnol pendant la durée du régime. C'est un avantage extraordinaire pour les professionnels entrants qui détiennent des actions, des fonds ou des biens étrangers qu'ils envisagent de vendre durant les six années du régime — à condition que l'actif lui-même ne soit pas espagnol.

Sortir du régime Beckham en cours d'année, ou détenir des actifs que Hacienda pourrait qualifier de source espagnole (par exemple une holding espagnole détenant des investissements étrangers), modifie le tableau. Le régime est puissant mais littéral : planifiez les cessions tant que le régime est clairement actif et que l'actif est clairement étranger.

Comment Noburo peut vous aider

La plupart des expatriés n'ont pas un problème de plus-values — ils ont un problème de timing. La même cession, six mois plus tôt ou plus tard, de part et d'autre d'une frontière de résidence ou sous le bon régime, peut produire une facture radicalement différente. Noburo vous aide à cartographier chaque actif avant le déménagement, à tester les conventions et les exonérations internes applicables, et à étaler les cessions afin que la base de l'épargne, les exonérations sur la résidence principale, les crédits d'impôt étranger et un éventuel statut Beckham travaillent en votre faveur plutôt que contre vous.

Si vous préparez une installation en Espagne, ou si vous y êtes déjà et faites face à une vente, nous signalons le piège du bien immobilier étranger, mettons en place les dépôts de Modelo 210 pour les détentions héritées du statut de non-résident, coordonnons les prix de revient ISD et plus-values sur les successions, et vous tenons à l'écart du périmètre de l'exit tax si ce risque est, même de loin, envisageable.