Veräußerungsgewinne in Spanien: das Gesamtbild auf einer Seite
In Spanien werden Veräußerungsgewinne nicht zu den regulären Einkommensteuersätzen besteuert. Sie liegen in einem eigenen Korb namens Sparbasis (base del ahorro), zu dem auch Dividenden, Zinsen und die meisten Kapitaleinkünfte gehören. Die Sparbasis hat ihre eigene progressive Skala, die flacher und in der Regel freundlicher ist als die allgemeine IRPF-Skala für Gehälter und Renten. Das ist die erste gute Nachricht für Auswanderer im Ruhestand, die nach dem Umzug Immobilien verkaufen oder ihre Portfolios neu ausrichten.
Die zweite ist, dass Spanien über sein Netz an Doppelbesteuerungsabkommen und über innerstaatliche Vergünstigungen echte Gestaltungsspielräume bietet — die Befreiung des Hauptwohnsitzes für Personen ab 65 Jahren, die Reinvestitionsbefreiung, Anrechnungen aus DBAs bei ausländischen Veräußerungen und einen vorteilhaften „Step-Up" bei Erbschaften —, die die Steuer auf die größten Gewinne, die die meisten Menschen je realisieren, verringern oder ganz beseitigen können. Zu wissen, welcher Hebel auf welches Asset und wann anwendbar ist, ist das ganze Spiel.
Die Sparbasis: Steuersätze für Steuerpflichtige in 2026
Für eine in Spanien steuerlich ansässige Person beträgt die Belastung der Sparbasis im Jahr 2026 gemäß einer gestaffelten Skala. Die Sätze sind in den letzten Jahren stetig gestiegen, da Spanien eine Spitzenstufe für große Gewinne hinzugefügt hat. Die ungefähre Skala in 2026 lautet: 19 % auf die ersten 6.000 € an Kapitalerträgen, 21 % von 6.000 € bis 50.000 €, 23 % von 50.000 € bis 200.000 €, 27 % von 200.000 € bis 300.000 € und 28 % über 300.000 €. Die genauen Stufen werden jährlich im Ley de Presupuestos festgelegt und gelegentlich auch unterjährig nachjustiert.
Da die Sparbasis ein eigener Korb ist, kann eine einzige große Veräußerung — der Verkauf einer ausländischen Immobilie, die Auflösung eines Fonds — Sie in die Stufe von 27 % oder 28 % katapultieren, selbst wenn Ihr Gehalt oder Ihre Rente die allgemeine Bemessungsgrundlage in einer niedrigen Stufe halten. Eine Veräußerung auf zwei Kalenderjahre zu strecken ist eines der zuverlässigsten Mittel, um einen größeren Teil des Gewinns innerhalb der niedrigeren Stufen zu halten, sofern es das zugrundeliegende Asset zulässt.
Was in den Gewinn einfließt: Anschaffungskosten und Anpassungen
Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem, was Sie für die Anschaffung des Assets gezahlt haben (zuzüglich anrechenbarer Aufwendungen und Verbesserungen), und dem, was Sie beim Verkauf erhalten haben (abzüglich Veräußerungskosten). Die Beträge müssen in Euro zu den Wechselkursen der jeweiligen Stichtage angesetzt werden, was für Auswanderer ein strukturelles Problem schafft: Ein in Dollar oder Pfund kostenbasiertes Asset kann einen Eurogewinn ausweisen, obwohl der Gewinn in der Lokalwährung null ist — schlicht, weil der Euro zwischen Kauf und Verkauf abgewertet hat.
Auf der Anschaffungsseite umfassen die Anschaffungskosten den Kaufpreis, Notar- und Grundbuchgebühren, die beim Erwerb gezahlte Übertragungssteuer oder IVA sowie Kapitalverbesserungen (nicht den laufenden Unterhalt). Auf der Veräußerungsseite können Sie die Maklerprovision abziehen, die plusvalía municipal, falls vom Verkäufer gezahlt, sowie die Rechtskosten der Transaktion. Heben Sie jede Rechnung auf: Die Agencia Tributaria ist beim dokumentarischen Nachweis streng, vor allem bei Renovierungen.
Hauptwohnsitz: Reinvestition und Befreiung ab 65 Jahren
Spanien gewährt Hauptwohnsitzen — der vivienda habitual — zwei herausragende Vergünstigungen. Die erste ist die Reinvestition (reinversión en vivienda habitual): Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen und den Erlös innerhalb von zwei Jahren in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestieren, ist der Gewinn in Höhe der Reinvestition befreit. Eine teilweise Reinvestition führt zu einer teilweisen Befreiung. Die Frist läuft sowohl rückwärts als auch vorwärts: Eine in den zwei Jahren vor dem Verkauf erworbene neue Immobilie kann qualifizieren, sofern die Absicht dokumentiert ist.
Die zweite ist die Befreiung ab 65 Jahren. Sobald Sie 65 Jahre oder älter sind und seit mindestens drei aufeinanderfolgenden Jahren in der Immobilie als Hauptwohnsitz gelebt haben, ist der Gewinn aus dem Verkauf vollständig steuerfrei — ohne Reinvestitionspflicht. Es gibt darüber hinaus eine separate Befreiung für Personen ab 65 Jahren, die Gewinne von bis zu 240.000 € auf jedem Asset freistellt, wenn der Erlös innerhalb von sechs Monaten in eine lebenslange Leibrente investiert wird. Diese beiden Vergünstigungen zusammen sind der Grund, warum Spanien für Ruheständler attraktiv bleibt, die zum Höhepunkt verkaufen und sich in eine letzte Wohnstätte verkleinern.
Verkauf einer ausländischen Immobilie als spanischer Steueransässiger
Hier passieren die schmerzhaftesten Überraschungen. Sobald Sie spanischer Steueransässiger sind, besteuert Spanien Ihre weltweiten Gewinne. Wenn Sie nach dem Umzug nach Spanien Ihr Eigenheim in Großbritannien oder den USA verkaufen, ist der Gewinn in Spanien steuerpflichtig — unabhängig davon, was das Quellenland erhebt oder freistellt. Die britische Principal Private Residence relief, die US-Freibeträge von 250.000 / 500.000 USD beim Verkauf des Eigenheims — das sind britische und US-amerikanische Vergünstigungen. Spanien kümmert sich nicht darum.
Das Doppelbesteuerungsabkommen Spanien-Großbritannien — und das Abkommen Spanien-USA — weisen das Besteuerungsrecht für Immobilien dem Land zu, in dem die Immobilie liegt, doch Spanien behält sein Recht, Sie als Ansässigen zu besteuern. Der Mechanismus ist eine Anrechnung nach Abkommen: Spanien berechnet seine eigene Steuer auf den Gewinn und erlaubt anschließend eine Anrechnung der tatsächlich gezahlten ausländischen Steuer, höchstens bis zur spanischen Steuerschuld. Wenn Ihre britische Immobilie unter PPR steuerfrei verkauft wurde, ist die Anrechnung null und Spanien zieht die volle spanische Rechnung ein. Den Verkauf vor dem Wechsel in die spanische Steueransässigkeit zu terminieren, ist häufig die wichtigste Entscheidung, vor der ein einwandernder Ruheständler steht.
Veräußerungsgewinne von Nichtansässigen auf spanische Immobilien: die 3 %-Einbehaltung
Wenn Sie als Nichtansässiger eine spanische Immobilie verkaufen, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Bruttoverkaufspreises einzubehalten und direkt mit dem Modelo 211 an die Hacienda abzuführen. Es handelt sich um eine Vorauszahlung, nicht um eine endgültige Steuer. Sie — als Verkäufer — reichen anschließend innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf das Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn zu erklären und entweder eine Erstattung zu beantragen (falls die 3 % die tatsächliche Schuld überstiegen haben) oder die Differenz zu zahlen (falls der tatsächliche Gewinn höher war).
Die Veräußerungsgewinnsteuer für Nichtansässige beträgt 19 % für Verkäufer aus EU und EWR und 24 % für andere. Die 3 %-Einbehaltung ist der Hauptgrund, warum Verkäufer abgeben müssen: Auch wenn der Verkauf einen Verlust hervorgebracht hat, müssen Sie das Modelo 210 einreichen, um den Einbehalt zurückzufordern, und das Antragsfenster ist begrenzt. Wir haben Verkäufer erlebt, die das erst zwei Jahre später bemerkten — und feststellten, dass die Erstattung verjährt war.
Aktien, Fonds und ETFs
Gewinne aus börsennotierten Aktien werden nach FIFO ermittelt und mit den Sätzen der Sparbasis versteuert. Verluste können im selben Jahr mit Gewinnen innerhalb der Sparbasis verrechnet werden, und etwaige Verlustüberschüsse können vier Jahre vorgetragen werden. Eine Besonderheit, die Spanien bietet und die kaum ein anderes Land kennt, ist die steuerneutrale Übertragung zwischen Fonds (régimen de traspasos): Wenn Sie zwischen in Spanien registrierten Investmentfonds wechseln, wird der Gewinn nicht realisiert — die Anschaffungskosten werden auf den neuen Fonds übertragen. Das macht in Spanien registrierte Fonds für den langfristigen Zinseszinseffekt steuerlich besonders effizient.
Diese Vergünstigung gilt nicht für ETFs, obwohl auch sie kollektive Anlagen sind. ETFs werden für die Veräußerungsgewinnsteuer wie Aktien behandelt: Jeder Wechsel ist eine Veräußerung. Das ist eine Falle für Anleger, die mit US-typischen ETF-lastigen Portfolios ankommen; eine Umstrukturierung des Portfolios im Jahr vor dem Umzug nach Spanien — oder im ersten Ansässigkeitsjahr — kann die laufende steuerliche Belastung deutlich verringern.
Kryptowerte und die FIFO-Regel
Kryptoveräußerungen werden in der Sparbasis besteuert wie Aktien. Jede Veräußerung, jeder Swap, jede Rotation zwischen Stablecoins oder jede Umwandlung in Waren ist ein steuerpflichtiges Ereignis, und die Anschaffungskosten werden nach strengem FIFO über die gesamte Wallet ermittelt. Hacienda hat ausdrücklich klargestellt, dass „erst Steuer beim Tausch in Fiat" nicht die spanische Regel ist: Den Tausch von ETH in USDC ist eine Veräußerung von ETH und eine Neuanschaffung von USDC, bewertet in Euro zum Zeitpunkt des Trades.
Kryptobestände schneiden sich auch mit dem Modelo 721 (Informationserklärung über im Ausland gehaltene Kryptos über 50.000 €) und mit der Vermögensteuer, wenn die Jahresendbestände regionale Schwellen überschreiten. Die Informationspflicht ist von der Verpflichtung zur Veräußerungsgewinnsteuer getrennt; die Abgabe einer ersetzt nicht die andere.
Anschaffungskosten bei Erbschaft und der „Step-Up"
Spanien wendet bei Erbschaften für Zwecke der Veräußerungsgewinne einen „Step-Up" an. Wenn Sie ein Asset erben, werden Ihre Anschaffungskosten zum Marktwert, der für die spanische Erbschaftsteuer (ISD) deklariert wurde, nicht das, was der Verstorbene ursprünglich gezahlt hatte. Für Erben in Regionen mit niedriger ISD kann das ein enormer Planungsvorteil sein: eine moderate Erbschaftsteuer jetzt, gefolgt von einer frischen, hohen Anschaffungsbasis, die künftige Veräußerungsgewinne beim späteren Verkauf ausradiert.
Der „Step-Up" gilt nur für das, was deklariert wurde. Den Erbschaftswert untertreiben, um ISD zu sparen, ist meist eine Milchmädchenrechnung: Es legt eine niedrige Anschaffungsbasis für die nächste Veräußerung fest, und die Agencia Tributaria gleicht ISD-Bewertungen zunehmend mit späteren Veräußerungsgewinnerklärungen ab. Beides zu koordinieren ist Bestandteil ernsthafter Nachlassplanung — kein Detail, das man dem Notar überlässt.
Wegzugsbesteuerung: wenn der Abschied aus Spanien teuer wird
Spanien kennt eine begrenzte Wegzugsbesteuerung (impuesto de salida), die auf Ansässige zielt, die große stille Reserven in Aktien aufgebaut haben und dann ins Ausland ziehen. Sie greift, wenn Sie in mindestens 10 der letzten 15 Jahre in Spanien steuerlich ansässig waren und Ihre Beteiligungen bestimmte Schwellen erreichen (grob: ein Portfolio über 4 Millionen Euro oder eine Beteiligung von 25 % oder mehr an einer Gesellschaft, die mit über 1 Million Euro bewertet ist). Beim Wegzug gelten die stillen Reserven auf diesen Beteiligungen als realisiert und werden zu den Sätzen der Sparbasis versteuert.
Die meisten Auswanderer kommen den Schwellen nie nahe. Aber Unternehmer, die unter dem Beckham-Regime nach Spanien kamen, eine relevante Beteiligung aufgebaut oder gehalten haben und nun planen abzuwandern, müssen das sorgfältig durchrechnen — manchmal sind die Kosten des Wegzugs höher als die, ein weiteres Jahr zu bleiben, um die Zählung „10 von 15" zurückzusetzen, oder vor dem Wechsel der Steueransässigkeit zu realisieren und neu zu strukturieren.
Beckham-Regelung und Veräußerungsgewinne
Unter der Beckham-Regelung werden Sie ausschließlich auf Einkünfte aus spanischer Quelle besteuert. Veräußerungsgewinne auf nicht-spanische Vermögenswerte liegen während der Geltungsdauer der Regelung außerhalb des spanischen Netzes. Das ist ein außergewöhnlicher Vorteil für eintreffende Fachkräfte, die ausländische Aktien, Fonds oder Immobilien halten und diese während der sechs Regimejahre veräußern wollen — solange das Asset selbst nicht spanisch ist.
Ein Ausstieg aus Beckham mitten im Jahr oder das Halten von Vermögenswerten, die Hacienda als spanisch quellbezogen einordnen könnte (zum Beispiel eine spanische Holdinggesellschaft, die ausländische Investitionen umhüllt), verändert das Bild. Die Regelung ist mächtig, aber wörtlich auszulegen: Planen Sie Veräußerungen, solange die Regelung eindeutig aktiv und das Asset eindeutig ausländisch ist.
Wie Noburo Ihnen hilft
Die meisten Auswanderer haben kein Problem mit Veräußerungsgewinnen — sie haben ein Timing-Problem. Dieselbe Veräußerung, sechs Monate früher oder später, über eine Ansässigkeitslinie hinweg oder unter dem richtigen Regime, kann zu einer radikal anderen Rechnung führen. Noburo hilft Ihnen, jedes Asset vor dem Umzug zu kartieren, die anwendbaren Abkommens- und innerstaatlichen Vergünstigungen zu stresstesten und Veräußerungen so zu staffeln, dass die Sparbasis, die Befreiungen für den Hauptwohnsitz, die ausländischen Steueranrechnungen und ein eventueller Beckham-Status zu Ihren Gunsten und nicht gegen Sie arbeiten.
Wenn Sie einen Umzug nach Spanien planen oder bereits hier sind und vor einem Verkauf stehen, weisen wir Sie auf die Falle der Auslandsimmobilie hin, richten die Modelo-210-Erklärungen für Altbestände aus der Nichtansässigkeit ein, koordinieren ISD- und CGT-Anschaffungsbasen bei Erbschaften und halten Sie aus dem Kreis der Wegzugsbesteuerung heraus, wenn das auch nur entfernt ein Risiko ist.
Vergiss den Papierkram — lass Noburo ihn vorbereiten
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