Imposto sobre mais-valias em Espanha: o panorama numa página
Em Espanha, as mais-valias não são tributadas às taxas do rendimento ordinário. Encontram-se num compartimento separado chamado base de poupança (base del ahorro), que também inclui dividendos, juros e a maior parte dos rendimentos de investimento. A base de poupança utiliza a sua própria escala progressiva, mais plana e, em geral, mais branda do que a escala geral do IRPF aplicada a salários e pensões. Essa é a primeira boa notícia para reformados expatriados que vendem imóveis ou reequilibram carteiras após a mudança.
A segunda é que Espanha, através da sua rede de convenções para evitar a dupla tributação e de regimes internos de isenção, oferece verdadeiras alavancas de planeamento — a isenção da habitação própria permanente para maiores de 65, o reinvestimento, o crédito por convenção sobre alienações no estrangeiro e um favorável «step-up» nas heranças — que podem reduzir ou eliminar o imposto sobre as maiores mais-valias que a maioria das pessoas alguma vez realiza. Saber que alavanca se aplica a que ativo, e quando, é todo o jogo.
A base de poupança: taxas para residentes em 2026
Para um residente fiscal em Espanha em 2026, a base de poupança é tributada por escalões. As taxas têm subido de forma constante nos últimos anos, à medida que Espanha acrescentou um escalão superior para grandes mais-valias. A escala aproximada em 2026 é de 19% sobre os primeiros 6.000 € de rendimentos de poupança, 21% de 6.000 € a 50.000 €, 23% de 50.000 € a 200.000 €, 27% de 200.000 € a 300.000 €, e 28% acima de 300.000 €. Os escalões exatos são fixados anualmente na Ley de Presupuestos e ocasionalmente ajustados a meio do ano.
Como a base de poupança é um compartimento próprio, uma única alienação grande — vender uma casa no estrangeiro, liquidar um fundo — pode empurrar-te para o escalão dos 27% ou 28%, mesmo que o teu salário ou pensão mantenham a base geral num escalão baixo. Distribuir uma alienação por dois anos civis é uma das formas mais fiáveis de manter uma maior parte da mais-valia dentro dos escalões inferiores, quando o ativo subjacente o permite.
O que entra na mais-valia: valor de aquisição e ajustes
A mais-valia é a diferença entre o que pagaste para adquirir o ativo (mais despesas e melhorias elegíveis) e o que recebeste ao vendê-lo (líquido dos custos de transmissão). Os valores devem estar em euros às taxas de câmbio das datas respetivas, o que cria um problema estrutural para os expatriados: um ativo denominado em dólares ou em libras pode mostrar uma mais-valia em euros mesmo quando a mais-valia em moeda local é zero, simplesmente porque o euro enfraqueceu entre a compra e a venda.
Do lado da aquisição, o valor de aquisição inclui o preço de compra, os custos de notário e registo, o imposto de transmissões ou o IVA pago à entrada, e as benfeitorias de capital (não a manutenção corrente). Do lado da alienação, podes deduzir a comissão da agência imobiliária, a plusvalía municipal caso tenha sido paga pelo vendedor, e os custos jurídicos da operação. Guarda todas as faturas: a Agencia Tributaria é rigorosa quanto à prova documental, sobretudo em obras.
Habitação própria permanente: reinvestimento e isenção para maiores de 65
Espanha concede à habitação própria permanente — a vivienda habitual — duas isenções de destaque. A primeira é o reinvestimento (reinversión en vivienda habitual): se venderes a tua habitação principal e reinvestires o produto noutra habitação principal num prazo de dois anos, a mais-valia fica isenta na medida do reinvestimento. Um reinvestimento parcial gera uma isenção parcial. O prazo conta tanto para trás como para a frente: uma nova habitação adquirida nos dois anos anteriores à venda pode qualificar-se, desde que a intenção esteja documentada.
A segunda é a isenção para maiores de 65 anos. Quando tens 65 anos ou mais e habitaste o imóvel como residência principal durante pelo menos três anos consecutivos, a mais-valia da venda fica totalmente isenta — sem necessidade de reinvestimento. Existe ainda outra isenção específica para maiores de 65 que isenta mais-valias até 240.000 € sobre qualquer ativo quando o produto é utilizado para contratar uma renda vitalícia no prazo de seis meses. Estas duas em conjunto são a razão pela qual Espanha continua atrativa para reformados que vendem no pico e se reorganizam para uma habitação final.
Vender um imóvel no estrangeiro como residente fiscal em Espanha
É aqui que ocorrem as surpresas mais dolorosas. Quando passas a ser residente fiscal em Espanha, Espanha tributa as tuas mais-valias mundiais. Se venderes a tua casa no Reino Unido ou nos Estados Unidos depois de te mudares para Espanha, a mais-valia é tributável em Espanha, independentemente do que o país de origem cobre ou isente. A Principal Private Residence relief do Reino Unido, a exclusão de 250.000 / 500.000 dólares da venda da habitação nos EUA — são isenções britânicas e norte-americanas. A Espanha não está interessada.
A convenção Espanha-Reino Unido — e a convenção Espanha-EUA — atribuem o direito de tributar imóveis ao país onde o imóvel se situa, mas Espanha mantém o direito de te tributar como residente. O mecanismo é um crédito por convenção: Espanha calcula o seu próprio imposto sobre a mais-valia e depois permite um crédito pelo imposto estrangeiro efetivamente pago, até ao limite da dívida espanhola. Se a tua casa no Reino Unido foi vendida com isenção total ao abrigo da PPR, o crédito é zero e Espanha cobra a fatura espanhola integral. Calendarizar a venda antes de te tornares residente fiscal em Espanha é, frequentemente, a decisão mais importante que um reformado em chegada enfrenta.
Mais-valias do não residente sobre imóveis em Espanha: a retenção de 3%
Se és um não residente que vende um imóvel em Espanha, o comprador é legalmente obrigado a reter 3% do preço bruto de venda e a entregá-lo diretamente à Hacienda através do Modelo 211. Trata-se de um pagamento por conta, não de um imposto definitivo. Tu — vendedor — apresentas depois o Modelo 210 num prazo de quatro meses a contar da venda para declarar a mais-valia real e, ou solicitar o reembolso (se os 3% excederem o imposto real), ou pagar o saldo (se a mais-valia real for superior).
A mais-valia do não residente é tributada a 19% para vendedores da UE e do EEE e a 24% para os restantes. A retenção de 3% é o principal motivo pelo qual os vendedores têm de apresentar declaração: mesmo que a venda tenha gerado prejuízo, precisas de apresentar o Modelo 210 para reaver a retenção, e a janela de reclamação é limitada. Já vimos vendedores descobrirem isto dois anos depois e constatarem que o reembolso estava prescrito.
Ações, fundos e ETFs
As mais-valias em ações cotadas são calculadas em FIFO e tributadas às taxas da base de poupança. As perdas podem compensar ganhos dentro da base de poupança no mesmo ano, e qualquer excesso de perda pode ser reportado durante quatro anos. Uma característica que Espanha oferece e que poucos países igualam é a transferência entre fundos sem tributação (régimen de traspasos): se trocares entre organismos de investimento coletivo registados em Espanha, a mais-valia não é cristalizada — o valor de aquisição transita para o novo fundo. Isto torna os fundos registados em Espanha particularmente eficientes, do ponto de vista fiscal, para a capitalização a longo prazo.
A mesma isenção não se aplica aos ETFs, apesar de serem investimentos coletivos. Os ETFs são tratados como ações para efeitos de mais-valias: cada troca é uma alienação. É uma armadilha para investidores que chegam com carteiras ao estilo americano, fortemente concentradas em ETFs; uma reestruturação da carteira no ano que antecede a mudança para Espanha — ou no primeiro ano de residência — pode reduzir significativamente o desgaste fiscal continuado.
Criptoativos e a regra FIFO
As alienações de cripto são tributadas na base de poupança como as ações. Cada venda, swap, rotação entre stablecoins ou conversão em bens é um facto tributável, e o valor de aquisição é determinado por um FIFO estrito ao longo da carteira. A Hacienda foi explícita em dizer que o princípio "sem imposto até voltar a fiat" não é a regra espanhola: trocar ETH por USDC é uma alienação de ETH e uma nova aquisição de USDC, valorizadas em euros à hora exata da operação.
As posições em cripto também se cruzam com o Modelo 721 (declaração informativa de cripto detida no estrangeiro acima de 50.000 €) e com o Imposto sobre o Património se os saldos a 31 de dezembro ultrapassarem os limiares regionais. A obrigação informativa é distinta da obrigação por mais-valia; apresentar uma não substitui a outra.
Valor de aquisição por herança e o «step-up»
Espanha aplica um «step-up» nas heranças para efeitos de mais-valias. Se herdares um ativo, o teu valor de aquisição passa a ser o valor de mercado declarado para o Imposto sobre Sucessões e Doações (ISD), e não aquilo que o falecido pagou originalmente. Para herdeiros em regiões com ISD baixo, isto pode ser uma enorme vantagem de planeamento: um ISD modesto agora, seguido de um valor de aquisição novo e elevado que elimina a futura mais-valia na eventual venda.
O «step-up» só se aplica àquilo que foi declarado. Subdeclarar o valor da herança para poupar em ISD é, normalmente, uma falsa poupança: fixa um valor de aquisição baixo para a próxima alienação, e a Agencia Tributaria cruza cada vez mais as avaliações de ISD com as posteriores declarações de mais-valias. Coordenar os dois faz parte de um planeamento patrimonial sério, não é um detalhe a deixar nas mãos do notário.
Exit tax: quando sair de Espanha sai caro
Espanha tem um exit tax limitado (impuesto de salida) que visa residentes que acumulam grandes mais-valias latentes em ações e que depois se mudam para o estrangeiro. Aplica-se quando foste residente fiscal em Espanha em pelo menos 10 dos últimos 15 anos e as tuas participações cumprem certos limiares (em traços largos, uma carteira acima de 4 milhões de euros ou uma participação igual ou superior a 25% numa sociedade avaliada em mais de 1 milhão de euros). À data da saída, as mais-valias latentes nessas participações consideram-se realizadas e são tributadas às taxas da base de poupança.
A maioria dos expatriados nunca chega perto destes limiares. Mas empresários que vieram para Espanha ao abrigo do regime Beckham, construíram ou mantiveram uma participação relevante e planeiam depois sair, têm de modelar isto com cuidado — por vezes o custo de sair é superior ao de ficar mais um ano para fazer o reset à contagem de 10 em 15, ou de cristalizar e reestruturar antes de a residência mudar.
Lei Beckham e mais-valias
Ao abrigo do regime da Lei Beckham, és tributado apenas sobre rendimentos de fonte espanhola. As mais-valias sobre ativos não espanhóis ficam fora do perímetro espanhol durante a vigência do regime. Trata-se de uma vantagem extraordinária para profissionais que chegam detendo ações, fundos ou imóveis estrangeiros que planeiam vender durante os seis anos do regime — desde que o próprio ativo não seja espanhol.
Sair do regime Beckham a meio do ano, ou deter ativos que a Hacienda possa argumentar como sendo de fonte espanhola (por exemplo, uma sociedade holding espanhola que envolve investimentos estrangeiros), altera o cenário. O regime é poderoso, mas literal: planeia as alienações enquanto o regime estiver claramente ativo e o ativo for claramente estrangeiro.
Como a Noburo ajuda
A maior parte dos expatriados não tem um problema de mais-valias — tem um problema de timing. A mesma alienação, seis meses antes ou depois, ao cruzar uma linha de residência ou ao abrigo do regime certo, pode produzir uma fatura radicalmente diferente. A Noburo ajuda-te a mapear cada ativo antes da mudança, a testar as convenções e as isenções internas que se aplicam, e a escalonar alienações para que a base de poupança, as isenções da habitação própria, os créditos por imposto estrangeiro e um eventual estatuto Beckham trabalhem a teu favor em vez de contra ti.
Se estás a planear mudar-te para Espanha, ou se já cá estás e enfrentas uma venda, sinalizamos a armadilha do imóvel estrangeiro, organizamos as entregas do Modelo 210 para posições de não residente herdadas do passado, coordenamos os valores de aquisição de ISD e mais-valias em heranças, e mantemos-te fora do grupo do exit tax se isso for, ainda que remotamente, um risco.
Esquece o papelada — deixa a Noburo preparar
Junta-te à lista de espera para bloquear preços de lançamento em declarações espanholas preparadas em inglês, com instruções passo a passo para Cl@ve.